每年要給股東10%股利殖利率

信用貸款



同時負債整合,因為合建案需先分配給地主用土地交換的房屋,所以餘屋量不會像一般新建案那麼多,再加上公司開價不會比附近成交均價高出太多,近幾年推案多半都是預售2個月就全部售罄,且因供給量小,客戶回購比率高,使得公司從未有餘屋壓力。反映到財報,三豐從1992年迄今,即便經歷SARS(嚴重急性呼吸道症候群)、金融海嘯等經濟利空,公司也從未虧過錢。

三豐2014年毛利率高達54%,遠高於一般建商的30%~40%。在三豐一路從副理當到董事長的洪敏夫分析,一般地主手上有幾十坪的地,因基地不夠大無法改建,透過三豐花時間整合多塊地變成一個較大的基地後,土地價值因此提高,這部分增值利潤就成為三豐的獲利。同時,由於建案在預售後可取得約1成的資金,土地及建築融資又可以向銀行貸款,因此公司營運不需要太多現金,所以只要有獲利就會盡量發放給股東。「若以現金投報率算,我們的報酬率其實更高!」

對於目前房市,洪敏夫認為,房地產景氣混沌不明,對很多人來說是壓力,「但我看見的是機會,就是會有更好的土地、更便宜的價格、更優惠的合建條件,所以需要儲備資金作為以後的發展之用。」

三豐是間股本不到16億元的中小型建商,專在大台北地區從事合建分屋業務,因為擅長和地主溝通,建案多為透過合建方式改造老舊社區。由貸款於營運模式與一般建商不同,不必買斷整塊素地,待「養地」多年後才能開發、賺土地增值財,因此以「合建」為主要業務的三豐,不需要投入大量現金購地,而是以蓋好的房子換給地主,對現金需求相對較少,整體營業成本也相對較低廉。

展望未來營運,三豐目前「中和景平案」工程順利進行,預計2017年可完工銷售,另外2個在申請建築執照的案件是位於延平北路的「九鼎二」案,已完成拆屋作業,位於重慶北路二段之「重慶保安」案,則已完成整合簽約。洪敏夫指出,根據經驗,前述兩案完工時間會落在2016年之後,因此2017年將有3個建案貢獻業績。至於即將完成整合的「重慶昌吉」案,將能挹注2018年後的業績,另外松山、信義、中山、北投還有多個都更合建案正在陸續整合中。

至於2015年~2016年的業績怎麼辦?洪敏夫表示,在國父紀念館對面麥當勞旁邊靜巷內的「國硯」案,還有3間餘屋待售,銷售入帳幾乎就等同淨利,儘管目前受到房地合一稅等疑慮讓買家觀望,但因為此案離捷運站僅4分鐘,且在靜巷內不會受路段率調高影響房屋稅,可望以不錯的價格賣出。

雖然合建案利潤較高,但是,因為整合土地至少需要3~5年時間才能談成。加上因為有地主參與,凡事都要討論,不像買斷土地,建商擁有整塊地的所有權,開發速度可以自行掌控,因此少有上市櫃建商專門從事這種需要長期談判的合建業務。因投入者較少,三豐在地主間累積了一定的信譽和口碑,近年來開發速度及案量都明顯提升。

營建業景氣開始過冬,不過,上櫃公司三豐建設(5514)挾著帳上現金占股本達3成、負債比不到7%的財務優勢,在繳出過去17年平均總股利殖利率均超過8%的成績單後,今年才上任的董事長洪敏夫告訴《Smart智富》月刊:「將努力每年至少配發1元以上股利、給股東10%的股利殖利率!」

內容來自YAHOO新聞

事實上,三豐早在2011年政府開徵奢侈稅開始打壓房地產時,就已開始盡量保留現金在手,因而近幾年發放較高比率的股票股利,將現金保留在公司,就是看好未來有擴張與發展機會。

若以長期投資角度來觀察三豐的財報是否適合當定存股,英業會計師事務所呂欣諄認為,公司近4年的營收、每股盈餘、股東權益報酬率、資產報酬率、資產周轉率、淨值都是逐年提高,整體資產品質佳,但因目前存貨占資產比重偏低,影響未來營收來源,建議投資人宜待有確定營收入帳再進場。

資信聯合會計師事務所會計師陳俊廷補充,三豐經營風險低,因負債比到今年第1季僅6.8%,相較上市櫃建商動輒4成、甚至逾7成的負債比,可說是最低的;其次,長期資金占固定資產比重逐年增加,代表營運上沒有用短期資金支應長期用途,不會有短期資金流動率不足的問題。但因短期獲利動能較差,適合在股價淨值比低於1倍以下,用閒置資金做低比重的資產配置,且要留意流動性風險,公司過往股價淨值比最低為0.7倍,目前已跌至1倍以下,因此若再往下跌,買進長期持有風險極低。



新聞來源https://tw.news.yahoo.com/每年要給股東-10-股利殖利率-102834575--finance.html


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